Com o objetivo de corrigir distorções no valor venal de imóveis e a consequente injustiça no lançamento tributário, a Prefeitura de Araraquara enviou à Câmara Municipal o Projeto de Lei Complementar (PLC) que atualiza a Planta Genérica do Município. Segundo o Executivo, o projeto deve reduzir ou manter o valor lançado do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) em 25.868 imóveis da cidade.
Araraquara, no entanto, conta com cerca de 120 mil imóveis. Isso significa que a maioria dos imóveis do município sofrerá aumento nos valores do IPTU.
A última atualização do PGV, que serve de base para o lançamento do imposto, foi efetuada em 2006. Após esse período, houve mudanças na estrutura urbana, refletida nos preços dos imóveis territoriais e prediais. Porém, isso não se refletiu nos impostos.
De acordo com Luciana Márcia Gonçalves, secretária Municipal de Desenvolvimento Urbano, os valores atuais da PGV apresentam distorções, já que os terrenos e imóveis de determinadas regiões sofreram valorização ou, em alguns casos, desvalorização nos últimos dez anos. Isso se deve, principalmente, à localização dos empreendimentos que levaram à periferia da área urbana grandes empreendimentos habitacionais, principalmente, loteamentos fechados.
Para a secretária, com a atualização da PGV como critério de correção dos valores venais, será promovida maior justiça tributária através da correção de distorções existentes, estabelecendo proporcionalidade com os valores reais de mercado para os imóveis, bem como corrigindo as distorções existentes na valorização dos vazios urbanos, forçando os especuladores imobiliários a darem uma finalidade social aos imóveis localizados em áreas atendidas por infraestrutura urbana.
"A PGV busca um valor venal de imóvel compatível com a realidade. Em 2006, quando houve a última atualização, a cidade contava com três condomínios. Hoje, são mais de 50. É nítido que alguns bairros foram valorizados nesse último período e, outros, em contrapartida, como os mais antigos, sofreram desvalorização", destacou.
De acordo com a secretária, a PGV evidencia ainda muitos terrenos vazios em áreas da cidade consolidada. Dessa forma, a Prefeitura também pretende continuar com a sua política de incentivo à ocupação dos vazios urbanos e o combate à especulação imobiliária. Isso porque a incidência da alíquota em imóveis edificados será de 0,15% até 0,7% do valor venal, valor inferior ao da incidência sobre os terrenos. Os terrenos terão alíquotas diferenciadas – 7 faixas que variam de 0,4% a 1,5% do valor venal. "Terrenos vazios em áreas valorizadas são considerados vazios urbanos e não atendem à função social da propriedade conforme Constituição Brasileira e Estatuto da Cidade", enfatizou Luciana.
Especulação imobiliária
A necessidade de levar e manter serviços públicos nas áreas mais distantes do município, ociosas, sem ocupação, sem imóveis ou sem habitações, encarece a prestação de serviços. Um grande exemplo é a região norte da cidade, onde um típico exemplo de especulação imobiliária deixa milhares de famílias sem infraestrutura social e urbana.
O Projeto de Lei Complementar protocolado na Câmara também tem o objetivo de combater essa prática onerosa para o município, por meio da instituição do IPTU Progressivo no tempo.
Além da alíquota diferenciada – de 04% a 1,5%, os vazios urbanos que forem notificados para a cobrança do IPTU Progressivo no Tempo terão prazo de um a no para dar destinação ao imóvel. A partir daí, a cobrança se dará por alíquota progressiva de 3% ao ano, até cinco anos, conforme prevê os dispositivos previstos na lei (Estatuto das Cidades).
Na outra ponta, quase 26 mil imóveis terão seus impostos reduzidos, o equivalente a 22% do total. No bairro Santana, por exemplo, uma residência de 65 m² terá o seu valor de IPTU reduzido em 20%, passando de R$ 200,00 ao ano para R$ 160,00.
Poderão ser isentados do IPTU os proprietários que estiverem no CADÚnico (Cadastro Municipal de Pessoas em Situação de Vulnerabilidade Social).
Responsabilidade administrativo-tributária
O coordenador de Tributos da Secretaria Municipal de Gestão e Finanças, Milton Lopes, reforça ainda que a atualização do IPTU e suas bases de cálculo (incluindo a PGV) é uma iniciativa legal e constitucional da Prefeitura, sendo, inclusive, um dos itens de recorrentes questionamentos por parte de órgãos de fiscalização. "A atualização da PGV é uma responsabilidade administrativo-tributária", destacou. "A PGV atual não reflete mais a realidade urbana da cidade, principalmente com o aumento significativo dos condomínios fechados nesses últimos 10 anos", pontuou o funcionário de carreira da Prefeitura.
Comissão de Servidores
Para estabelecer a nova PGV, a Prefeitura contou com o contrato em vigor do Consócio (Aerocarta e Tecnosig), empresas especializadas na área, contratadas por meio de licitação no ano de 2016. Além dos serviços de recadastramento imobiliário e atualização da cartografia cadastral do município, o consórcio proporcionou a revisão da PGV, iniciada com a coleta de cerca de 1.600 amostras dos valores de terrenos.
"Com isso conseguimos estabelecer as zonas homogêneas de valorização por padrão de ocupação e o tipo de parcelamento (bairros e corredores comerciais). Com essas zonas e valores atribuídos, foi feita uma Planta Geral com valores de terrenos, mais construções", explicou Luciana Gonçalves. A partir do valor de mercado dos imóveis, foi estabelecido o valor venal, que corresponde a 80% do valor de mercado, para o cálculo do IPTU.
O trabalho das empresas foi monitorado e avalizado por uma Comissão nomeada pelo prefeito municipal e formada por servidores públicos (funcionários de carreira) das Secretarias de Desenvolvimento Urbano e de Finanças e Gestão. "O papel da Comissão foi acompanhar o desenvolvimento da metodologia, solicitar simulações, bem como a apuração e definição dos valores", destacou Milton Lopes.
